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Das Gutachten zur Kaufpreisaufteilung sichert dir die maximale Abschreibung und maximale Rendite

Als Vermieter darfst du deine Immobilie abschreiben und sparst dadurch Steuern. Das gilt jedoch nur für den Wert des Gebäudes, nicht für das Grundstück. Daher muss eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden.

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Überlasse die Kaufpreisaufteilung nicht dem Finanzamt, sondern sichere dir die maximale Abschreibung mit einem Gutachten zum Boden- und Gebäudewert. Denn je höher der Gebäudewertanteil, desto größer sind deine Steuerersparnis und deine Immobilienrendite.

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Was ist die Kaufpreis Aufteilung bei Immobilien?

In den meisten Fällen wird beim Kauf einer Immobilie ein Gesamtkaufpreis vereinbart, der sowohl für das Gebäude als auch für den Grund und Boden gilt. Da sich jedoch nur das Gebäude und nicht das Grundstück abnutzt, darf nur der Gebäudewertanteil am Kaufpreis abgeschrieben werden. Ziel der Kaufpreisaufteilung ist es somit, die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) zu ermitteln.

Dabei haben Finanzbehörde und Immobilieneigentümer konträre Interessen. Für die Finanzämter ist ein hoher Grundstückswert von Vorteil, da dieser den abschreibbaren Gebäudewert reduziert. Vermieter möchten eine möglichst hohe Abschreibung geltend machen und daher den Grundstückswert gering und den Gebäudewert hoch halten.
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*Gilt nur bei Beauftragung über den o.g. Button. Nachträgliche Rabattierung anderweitig beauftragter Gutachten nicht möglich.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt oft ungünstig für Vermieter? 

Das Bundesfinanzministerium stellt den Finanzämtern eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung. Die darüber ermittelte Werteverteilung entspricht häufig nicht den marktgerechten Werten von Gebäude und Grundstück. Daher hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Verengung auf das Sachwertverfahren untersagt. Denn dadurch entstanden Immobilieneigentümern massive Nachteile, weil oft ein zu hoher Bodenwertanteil ermittelt wurde.

Ein großes Manko der Arbeitshilfe ist, dass insbesondere Orts- und Objekteigenschaften von Immobilien nicht berücksichtigt werden, obwohl sie einen erheblichen Einfluss auf die Bewertung von Grund und Boden sowie dem Gebäude haben.
 
 

Kaufpreisaufteilung nur mit Gutachter – für maximales Abschreibungspotenzial

Eigentümer sollten die Kaufpreisaufteilung daher immer selbst in die Hand nehmen und nicht dem Finanzamt überlassen. Dir steht es frei, einen geeigneten Nachweis deiner Wahl für den Bodenwert- und den Gebäudewertanteil zu erbringen.

Wir empfehlen dem Finanzamt grundsätzlich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung vorzulegen.  Ähnlich wie bei Gutachten zur Nutzungsdauer  müssen die Finanzämter ein plausibles Sachverständigengutachten akzeptieren und dürfen dies nicht ohne stichhaltige Gründe ablehnen.
 

Warum lohnt sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung für Vermieter?

 Mit einem Kaufpreisaufteilungs-Gutachten gehst du als Investor in die Offensive und nimmst dem Finanzamt den Wind aus den Segeln. Durch die Vorlage eines Gutachtens schaffst du Fakten, auch wenn im Kaufvertrag nur ein Gesamtpreis für Gebäude und Grundstück steht.

Du kannst das Gutachten übrigens bereits vor Beurkundung des Kaufvertrags erstellen lassen und die Kaufpreisaufteilung gemäß der Einschätzung des Sachverständigen im Kaufvertrag festhalten. So sicherst du dich quasi doppelt ab – der Königsweg.
 

Maximale Abschreibung über 50 Jahre

 
Ein Aufteilungs-Gutachten ist eine lohnende Investition. Denn je höher dein Gebäudewertanteil, desto höher auch deine jährliche Abschreibung. Da du eine Immobilie oft über 50 Jahre mit jeweils zwei Prozent abschreibst, ist eine höhere Bemessungsgrundlage bares Geld wert.

Ein Beispiel: Du kaufst eine Immobilie für eine Million Euro. Das Finanzamt nimmt 40 Prozent des Kaufpreises als Bodenwert an (400.000 Euro), 60 Prozent für das Gebäude (600.000 Euro). In diesem Fall könntest du pro Jahr nur 12.000 Euro abschreiben.

Wenn du mit einem Gutachten 80 Prozent Gebäudewert und nur 20 Prozent Grundstückswert nachweist, erhöht sich deine jährliche Abschreibung auf 16.000 Euro. Das Honorar für den Gutachter hat sich innerhalb kürzester Zeit amortisiert.
 
 

Welche steuerlichen Vorteile haben Vermieter durch die Kaufpreisaufteilung per Gutachten? 3 konkrete Beispiele!

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Beispiel Mehrfamilienhaus
 
Ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1992, besitzt 630 Quadratmeter Nutzfläche, die auf sechs Einheiten eingeteilt sind. Der Kaufpreis betrug 1.320.000 Euro. Das Finanzamt hat die Kaufpreisaufteilung mit der Arbeitshilfe vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) durchgeführt und einen Gebäudeanteil von gerade einmal 52 Prozent festgesetzt.

Der Sachverständige hat einen Gebäudewertanteil von 87 Prozent ermittelt. Daraus ergibt sich eine Bemessungsgrundlage für die AfA von 1.148.400 statt lediglich 686.400 Euro. Bei 50 Jahren Abschreibungsdauer macht das eine jährliche Abschreibung in Höhe von 22.968 statt 13.728 Euro. Daraus ergibt sich eine Steuerersparnis von satten 9.240 Euro pro Jahr für den Eigentümer der Immobilie.
Beispiel Eigentumswohnung
 
In einem Gebäude mit dem Baujahr 1990 wurde eine Eigentumswohnung mit 150 Quadratmetern gekauft, die der Vermietung dient. Das Finanzamt hat einen Gebäudewertanteil von 37 Prozent berechnet. Somit sollen 63 Prozent des Kaufpreises auf den Grund und Boden entfallen.

Der Eigentümer der Eigentumswohnung hat einen Gutachter beauftragt. Dieser kommt nach Einbezug sämtlicher relevanter Kriterien zu dem Ergebnis, dass die Wohnung 53 Prozent der Anschaffungskosten ausmacht. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro beläuft sich die Bemessungsgrundlage auf 106.000 Euro statt 74.000 Euro. Dank des Gutachtens zur Kaufpreisaufteilung spart der Eigentümer und Vermieter 650 Euro im Jahr.
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Kostenlose Ersteinschätzung: Lohnt sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung für Ihre Immobilie?

Die Experten von Kaufpreis-Aufteilung.com überprüfen anhand der konkreten Daten deiner Immobilie, ob sich eine gutachterliche Kaufpreisaufteilung für dich lohnt. Das gilt nicht nur für neue Investitionsobjekte, sondern auch vorhandene Immobilien in deinem Portfolio.
 
 

Wie nehme ich eine Kaufpreisaufteilung vor?

Kaufpreisaufteilung selbst durchführen

Die BMF-Arbeitshilfe ist öffentlich zugänglich und kann nicht nur von den Finanzämtern, sondern auch von den Steuerzahlern genutzt werden. Allerdings ist das typisierte Standardverfahren – wie bereits angedeutet – das steuerliche Worst-Case-Szenario. Aus folgenden Gründen:
 
    1. Die Schätzung der Kaufpreisaufteilung erfolgt ohne Berücksichtigung lokaler Details sowie des aktuellen Zustands der Immobilie.

    2. Dadurch wird der Bodenwertanteil häufig viel zu hoch eingestuft. Es findet keine marktgerechte Aufteilung statt.

    3. Das Verfahren der Finanzämter ist nachteilig für den Steuerzahler, weil es zu einer zum Teil massiv geringeren Abschreibung führt – über bis zu 50 Jahre hinweg.

Kaufpreisaufteilung mit gutachterlicher Stellungnahme

Die Gutachten von Kaufpreis-Aufteilung.com errechnen den Gebäudewertanteil im so genannten umgekehrten Ertragswertverfahren und kommen so häufig zu höheren Gebäudewerten, als die BMF-Arbeitshilfe. Gutachten werden von renditefokussierten Immobilieninvestoren klar bevorzugt. Die Vorteile sind eindeutig:
 
    1. Das Gutachten führt zu einem belegbaren Ergebnis der Kaufpreisaufteilung statt zu einer unpräzisen und oft falschen Schätzung.

    2. Die fachliche Beurteilung der Immobilie führt in der Regel zu einem höheren Gebäudewertanteil und somit zu einer dauerhaft höheren Abschreibung.

    3. Mit dem Sachverständigengutachten erzielst du den maximalen Steuervorteil für die gesamte Lebensdauer deiner Immobilie. Dadurch sparst du nicht nur Steuern, sondern erhöhst auch die Rendite deiner Immobilie.
 

Wann lohnt sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?

 
    1. Wenn das Grundstück wertmindernde Besonderheiten aufweist, die im Bodenrichtwert nicht zum Ausdruck kommen (z. B. Lage, Umwelteinflüsse, Altlasten, Zuschnitt, Infrastruktur, etc.)

    2. Wenn das Gebäude wertsteigernde Besonderheiten aufweist, die den Gebäuderichtwert steigern (z. B. Modernisierungsmaßnahmen)

    3. Wenn die Immobilie in einem Ballungszentrum liegt, was über die BMF-Arbeitshilfe tendenziell zu einer Übergewichtung von Grund und Boden führt

    4. Wenn du Wert darauf legst, das maximale Abschreibungspotenzial zu realisieren

    5. Wenn dein Ziel eine objektive, marktgerechte Kaufpreisaufteilung und Steuergerechtigkeit ist

    6. Wenn bereits Streitigkeiten über die Kaufpreisaufteilung zwischen dir und dem Finanzamt existieren
 
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    Das Expertenteam von Kaufpreis-Aufteilung.com besteht ausschließlich aus zertifizierten Sachverständigen, die von den Finanzämtern anerkannt werden.

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