Maximale Abschreibung mit Nutzungsdauer-Gutachten von Nutzungsdauer.com

Was zu schön klingt, um wahr zu sein, ist tatsächlich das gute Recht eines jeden Vermieters. Mit einem Nutzungsdauer-Gutachten für verhältnismäßig kleines Geld kannst du deine Abschreibung über Jahre hinweg deutlich erhöhen.

Du schreibst schneller ab, weil du jährlich eine größere Summe von der Steuer absetzt. Das reduziert den rechnerischen Gewinn deiner Immobilie und damit auch die Steuerlast. Das Ergebnis: Du hast am Ende des Jahres mehr Geld in der Tasche, das du für neue Investitionen einsetzen kannst.

Was ist die Nutzungsdauer einer Immobilie?

Wer eine Immobilie vermietet, kann den Gebäudewert oder die Baukosten als Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) von der Steuer absetzen. Das funktioniert aber nicht auf einen Schlag, sondern über die sogenannte Nutzungsdauer. Der Gesetzgeber geht von einer pauschalen Nutzungsdauer aus, die vom Baujahr der Immobilie abhängt:

Baujahr bis 1924: 40 Jahre = 2,5 % Abschreibung pro Jahr
Baujahr 1925 bis 2022: 50 Jahre = 2 % Abschreibung pro Jahr
Baujahr ab 2023: 33 Jahre = 3 % Abschreibung pro Jahr

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten deiner Immobilie werden normalerweise über diesen Zeitraum linear abgeschrieben. Auf diese Weise wird der Wertverlust des Gebäudes steuerlich dargestellt. Die Nutzungsdauer spiegelt somit die Lebensdauer der Immobilie wider – zumindest in der Theorie des Finanzministers.

Höhere Abschreibung mit tatsächlich kürzerer Restnutzungsdauer

Die vom Gesetzgeber vorgegebenen AfA-Zeiträume sind Pauschalierungen, um die Abschreibung zu vereinfachen. § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) sieht jedoch vor, dass Immobilieneigentümer im Sinne der Steuergerechtigkeit auch eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können als die gesetzliche Nutzungsdauer.

Das heißt: Wenn du mit einem Gutachten zur Nutzungsdauer nachweisen kannst, dass deine Immobilie nicht mehr 50 Jahre, sondern beispielsweise nur noch 26 Jahre für die Vermietung genutzt werden kann, reduziert sich die Abschreibungsdauer entsprechend.

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Beispiel Mehrfamilienhaus

Markus hat ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1955 gekauft. Der Kaufpreis für das Gebäude belief sich auf 2,1 Millionen Euro. Normalerweise würde der Kaufpreis über 50 Jahre abgeschrieben. Das entspräche einer jährlichen Abschreibung in Höhe von 42.000 Euro.

Obwohl das Haus mit zwölf Wohneinheiten 2014 eine Modernisierung (Fenster, Bäder, Innenausbau) erfahren hat und 2015 die Heizungsanlage teilerneuert wurde, konnte ein zertifizierter Gutachter eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur 36 Jahren nachweisen.

Somit hat sich der jährliche Abschreibungsbetrag 58.333,33 Euro erhöht. Allein durch diese Werbungskosten reduziert sich der zu versteuernde Gewinn aus den Mieteinnahmen drastisch. Markus Steuerersparnis liegt bei 6.800 Euro pro Jahr.

Beispiel Wohn- und Geschäftshaus

Das Gebäude aus dem Jahr 1960 wurde 2005 und 2015 teilweise modernisiert. Der Kaufpreis für die 42 Einheiten mit insgesamt 3.000 Quadratmetern Nutzfläche betrug drei Millionen Euro.

Bei der pauschalierten Nutzungsdauer von 50 Jahren würde sich die AfA auf 60.000 Euro pro Jahr belaufen. Der Sachverständige hat sich die Immobilie genau angeschaut und kommt auf eine Restnutzungsdauer von nur 25 Jahren.

Das führt zu einer Verdopplung der jährlichen Abschreibung und zu einer Steuerersparnis von 25.000 Euro pro Jahr!

Beispiel Ferienhaus

Auch bei kleineren Immobilien lohnt sich ein Nutzungsdauer-Gutachten. Ein Arzt hat ein Ferienhaus in zentraler Lage für 445.000 Euro erworben und fremdvermietet. Weil bei dem Gebäude mit dem Baujahr 1984 seit Jahren keine Modernisierungen durchgeführt wurden, existiert ein massiver Investitionsstau.

Der Gutachter schätzt die Restnutzungsdauer auf lediglich neun Jahre. Somit beläuft sich die jährliche Abschreibung auf 49.444,44 Euro statt auf nur 8.900 Euro. Daraus ergibt sich wiederum eine Steuerersparnis von 17.000 Euro pro Jahr.

Wann ist ein Nutzungsdauer-Gutachten sinnvoll?

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab. Das Baujahr allein ist nicht ausschlaggebend, aber durchaus ein Bewertungskriterium. Viel entscheidender ist, wie gut ein Gebäude im Laufe seiner bisherigen Lebensdauer in Schuss gehalten wurde und wie sich sein marktbeeinflussendes Umfeld verändert hat.

Als Faustformel gilt: Für alle Immobilien, die vor der Jahrtausendwende (2000) fertiggestellt wurden, sollte grundsätzlich überprüft werden, ob ein Nutzungsdauer-Gutachten sinnvoll ist. Bei vielen Immobilien mit älterem Baujahr lässt sich eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer nachweisen.

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Nutzungsdauer-Guthaben zahlt sich aus!

Eine Verkürzung des Abschreibungszeitraums führt zu einer höheren Abschreibungssumme pro Jahr. Diese wiederum sorgt dafür, dass du jedes Jahr weniger Steuern bezahlst und deine Immobilie am Ende des Jahres eine höhere Rendite aufweist. Kurzum: Du hast mehr Geld in der Tasche als ohne Gutachten. Und das jahrelang!

Was gilt es gegenüber dem Finanzamt unbedingt zu beachten?

Keine Frage: Das Finanzamt hat ein Interesse daran, die regulären, verhältnismäßig langen AfA-Zeiträume durchzusetzen. Denn je geringer die Abschreibung ausfällt, desto mehr Steuern können eingetrieben werden.

Doch der Bundesfinanzhof hat klar entschieden, dass nachweislich kürzere Restnutzungsdauern von den Finanzämtern anerkannt werden müssen. Damit diese ein Nutzungsdauer-Gutachten akzeptieren, sind folgende Punkte entscheidend:

Das Gutachten wurde von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt. Alle Gutachter bei Nutzungsdauer.com sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und erfüllen somit die Anforderungen der Finanzbehörden.
Methodisch ist der alleinige Verweis auf die Modellansätze der ImmoWertV nicht mehr ausreichend. Es müssen auch andere Kriterien wie die mögliche Nachfolgenutzung berücksichtigt werden. Auch das berücksichtigt Nutzunsdauer.com bei sämtlichen Gutachten. 
Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten wird nicht mehr als Nachweis anerkannt. Es werden nur noch Gutachten anerkannt, die sich ausschließlich mit der Nutzungsdauer befassen – das Spezialgebiet der Sachverständigen von Nutzungsdauer.com!

Zur Rechtmäßigkeit von Restnutzungsdauer-Gutachten wurden bereits diverse Urteile gesprochen, die zugunsten der Vermieter ausgefallen sind.

Chancen und Erfahrungen

Renditebewusste Vermieter lassen bei jeder Immobilie die Nutzungsdauer überprüfen, um ggf. durch ein Gutachten ein erhebliches Steuersparpotenzial zu ermöglichen.

Das Beste: Nutzungsdauer.com ist so überzeugt von seiner Leistung, dass der Anbieter dir drei unschlagbare Alleinstellungsmerkmale bietet:

1. Kostenlose Ersteinschätzung

Die Nutzungsdauer-Experten analysieren deine Immobilie und prüfen, ob eine kürzere Nutzungsdauer wahrscheinlich ist und wie hoch dein Einsparpotenzial dadurch ausfällt. Kostenfrei und innerhalb von maximal 48 Stunden.

2. Rechtsschutz

Jeder Kunde, der ein Gutachten bei Nutzungsdauer.com beauftragt, genießt zusätzlich kostenfreien Rechtsschutz. Sollte dein Finanzamt das Gutachten nicht anerkennen, legt der Anbieter für dich einen fachlich versierten Einspruch ein. Im Zweifel bestreitet er auf eigene Kosten den Klageweg.

3. Geld-zurück-Garantie

Sollte Nutzungsdauer.com es einmal nicht schaffen, das eigene Gutachten durchzusetzen, bekommst du das komplette Gutachter-Honorar zurückerstattet – ohne Wenn und Aber!

Dank Ersteinschätzung, Rechtsschutz und Geld-zurück-Garantie gehst du bei Nutzungsdauer.com keinerlei Kostenrisiko ein!

Wie berechnet man die Nutzungsdauer einer Immobilie?

Mit dem kostenfreien AfA-Rechner ist die Berechnung deiner individuellen Abschreibung ganz einfach! Nach der Eingabe der wichtigsten Daten zum Objekt ermittelt der Rechner automatisch die gesetzliche Nutzungsdauer. Mit einem Schieberegler kannst du dir zudem die Ersparnis durch ein Nutzungsdauer-Gutachten anzeigen lassen.

Und das Beste: Nach Angabe deines Steuersatzes ermittelt der AfA-Rechner dir direkt deine jährliche Steuerersparnis. Probiere es gleich aus!

Lassen sich Grundstücke ebenfalls abschreiben?

Gebäude altern und verlieren an Wert. Auch dann, wenn sie regelmäßig renoviert, modernisiert und saniert werden. Grundstücke hingegen unterliegen keiner Abnutzung und können daher nicht bzw. nur in wirklichen Ausnahmefällen abgeschrieben werden.

Deshalb ist es wichtig, nicht nur ein Gutachten zur Restnutzungsdauer anfertigen zu lassen, sondern auch zur Kaufpreisaufteilung. Denn je größer der Anteil des Gebäudes an den Anschaffungskosten ist, desto mehr kannst du Jahr für Jahr abschreiben – auch ohne kürzere Nutzungsdauer. Finanzämter schätzen den Anteil des Grundstücks am Kaufpreis häufig viel zu hoch ein, so dass ein massiver Steuernachteil besteht.

Über immocation

Wir sind die größte Community privater Immobilieninvestoren in Deutschland und bieten Ausbildungsprogramme an. Wir stehen für „Immobilien“ und „Education“ und helfen Menschen beim erfolgreichen Vermögensaufbau mit Immobilien. Egal ob zur Altersvorsorge, als Basis für deine finanzielle Freiheit oder als Fulltime-Job: Privat in Immobilien zu investieren funktioniert. Schließlich ist Wohnen ein Grundbedürfnis und Wohnen werden wir auch noch in 100 Jahren.

Höhere Abschreibung für dauerhaft mehr Rendite - Nutzungsdauer-Gutachten sei Dank

Die Abschreibung ist der Schlüssel für eine renditestarke Immobilie. Je höher der jährliche Abschreibungsbetrag, desto weniger Steuern musst du bezahlen. Und umso mehr Chashflow bleibt übrig